Μια άλλη ευκαιρία να αγοράσετε ισχύ REIT στο φθηνό

1
Μια άλλη ευκαιρία να αγοράσετε ισχύ REIT στο φθηνό

Τομ Κόνραντ CFA

PW logo

Ενα προηγούμενη έκδοση αυτού του άρθρου εμφανίστηκε στο συγγραφέα Ιστολόγιο Forbes στις 3 Ιουνίου.

Ενα άρθρο σχετικά με το Power REIT (NYSE:PW) που κυκλοφόρησε στο Seeking Alpha στις 30 Μαΐου ώθησε ορισμένους επενδυτές να τρέχουν για τους λόφους.

Το άρθρο έχει αφαιρεθεί από τότε από το Searching Alpha. Σύμφωνα με τον Διευθύνοντα Σύμβουλο του PW, Ντέιβιντ Λέσερ, το συντακτικό επιτελείο του Seeking Alpha κατέληξε στο συμπέρασμα ότι είχε καταλήξει σε αβάσιμα και εσφαλμένα συμπεράσματα μετά από συζητήσεις με τον ίδιο και τον Ryan Griffin, τον συγγραφέα του άρθρου. Ο Ryan Griffin μου είπε ότι δεν είχε χρόνο να απαντήσει στις πληροφορίες που έστειλε ο Lesser στο Seeking Alpha αμφισβητώντας τα συμπεράσματά του. Ήταν βέβαιος ότι, όταν θα έχει χρόνο να απαντήσει, το άρθρο θα αποκατασταθεί. Ωστόσο, μου είπε επίσης ότι στόχος του ήταν να επαναφέρει το άρθρο μέχρι τη «Δευτέρα ή την Τρίτη» (6/10 ή 6/11) και αυτό δεν έγινε.

Ακόμα κι αν το άρθρο αποκατασταθεί, διαφωνώ με τα συμπεράσματά του και αμφιβάλλω ότι η ευκαιρία να αγοράσετε αυτό το κερδοσκοπικό REIT Rail/Ανανεώσιμων Πηγών Ενέργειας στην περιοχή των $9 θα διαρκέσει πολύ. Η μετοχή είναι πολύ μη ρευστοποιήσιμη, επομένως ακόμη και λίγοι επενδυτές που διασώζουν ή αγοράζουν μπορούν να στείλουν τη μετοχή σε μεγάλες διακυμάνσεις.

Εδώ, θα προσπαθήσω να αναφερθώ στα κύρια σημεία του άρθρου, χωρίς να υπεισέλθω σε λεπτομέρειες.

Ο πυρήνας της επιχειρηματολογίας του Γκρίφιν was ότι οι επενδυτές δεν εξετάζουν τους κινδύνους που ενυπάρχουν στην πολιτική αγωγή που ασκήθηκε από τη Norfolk Southern Corp (NYSE:NSC) και τη Wheeling and Lake Erie Railroad (WLE) κατά της Power REIT για να αποτρέψουν την τελευταία από το να αποκλείσει τη μίσθωση 112 μιλίων τροχιάς κατέχει, και τα οποία εκμισθώνονται στην NSC και υπεκμισθώνονται στην WLE.

Είμαι μάλλον το κύριο πρόσωπο στο οποίο αναφέρεται ο Γκρίφιν εδώ, αφού έγραψα τον Δεκέμβριο πώς θα ήταν η αγωγή καλό για το Power REIT ακόμα κι αν χάσουν η υπόθεση. Ο λόγος για το ότι μια «απώλεια» είναι καλή είναι ότι, ακόμη και σε περίπτωση απώλειας, η Power REIT θα μπορεί να διαγράψει 16 εκατομμύρια δολάρια ή περισσότερα με τη μορφή χρέους από την NSC και την WLE που προσπαθούν να εισπράξουν, και αυτό θα τους επιτρέψει να διανείμει μελλοντικά μερίσματα στους μετόχους με τη μορφή αφορολόγητης επιστροφής κεφαλαίου για τις επόμενες δεκαετίες.

Πιστεύω επίσης ότι σε περίπτωση «απώλειας» η WLE και η PW θα είναι υπεύθυνες για τα νομικά έξοδα της Power REIT, λόγω μιας ρήτρας στη μίσθωση που λέει ότι ο μισθωτής είναι υπεύθυνος για τυχόν νομικά έξοδα που προκύπτουν για την προστασία των συμφερόντων του στο μισθωμένο ακίνητο. Ο Γκρίφιν πιστεύει ότι αυτό δεν είναι τόσο ξεκάθαρο.

Νομίζω ότι, στο εύρος των $10-$11 που διαπραγματευόταν το PW, τα οφέλη μιας «ζημίας» αποτιμήθηκαν πλήρως σε μια μετοχή. Όσοι από εμάς πιστεύουν ακόμα ότι η PW αξίζει να κρατηθεί σε αυτές τις τιμές εκτιμούμε πράγματι την ελπίδα ότι η PW θα κερδίσει τουλάχιστον σε μερικά από τα σημεία που έχουν θέσει ενάντια στους μισθωτές. Πριν από το άρθρο του Griffin, η PW κέρδιζε πραγματικά έδαφος επειδή ορισμένες πρόσφατες αποκαλύψεις σχετικά με την WLE που πουλούσε μισθώσεις πετρελαίου και φυσικού αερίου στη γη της PW και δεν παρείχε αρχεία στην PW όπως απαιτούσε η μίσθωση που φαίνεται να ενισχύουν την υπόθεση της PW.

Ο Γκρίφιν θεώρησε επίσης ότι η πρώτη συμφωνία ηλιακής ενέργειας ήταν «αντιοικονομική», αναφέροντας ένα «70x πολλαπλάσιο» και ισχυρίστηκε ότι αυτή η συμφωνία θα μπορούσε να οδηγήσει την PW σε χρεοκοπία. Οι αριθμοί του δεν φαίνεται να αθροίζονται.

Σύμφωνα με τους υπολογισμούς μου, η συμφωνία θα ήταν αντιοικονομική μόνο στο πλαίσιο του δανείου γέφυρας που χρησιμοποιείται επί του παρόντος για τη χρηματοδότησή της, εάν χρεωθούν σημαντικά έξοδα ΓΔΕΠ. Όταν το δάνειο-γέφυρα αναχρηματοδοτηθεί, αναμένω ότι θα αυξήσει συγκρατημένα τα κέρδη. Η δήλωση του Griffin ότι το έργο είχε „70x πολλαπλάσιο“ δεν συμφωνεί τους υπολογισμούς μου καθόλου: Η αγορά 1,04 εκατομμυρίων δολαρίων ήρθε με ετήσιο ενοίκιο 80.800 $ (με ετήσια κλιμάκωση 1%). Αφού λάβω υπόψη την υπόθεση της χρηματοδότησης αποχέτευσης 5%, 122.000 $ που ελήφθη ως μέρος της τιμής αγοράς, λαμβάνω μια τιμή σε πολλαπλάσια καθαρά έσοδα 12,25x.

Εμένα, όπως και ο Griffin, δεν μου αρέσει ο Διευθύνων Σύμβουλος της PW, Ντέιβιντ Λέσερ, να δανείζει χρήματα στην εταιρεία με επιτόκιο 8,5%, που ήταν το επιτόκιο για το δάνειο bridge που χρησιμοποίησε για να χρηματοδοτήσει τη συμφωνία. Ωστόσο, σύμφωνα με τον Lesser, το δάνειο-γέφυρα έχει αναθεωρηθεί για να αφαιρεθεί η αύξηση του επιτοκίου (αφήνοντας το αρχικό επιτόκιο 5%) και η PW υπέγραψε πρόσφατα ένα φύλλο όρου για να αντικαταστήσει το δάνειο με τραπεζική χρηματοδότηση. Αναμένω περισσότερες λεπτομέρειες σχετικά με αυτή τη χρηματοδότηση σύντομα. Οι μελλοντικές συμφωνίες ηλιακής ενέργειας θα πρέπει να είναι μεγαλύτερες και η τραπεζική χρηματοδότηση θα είναι ευκολότερη όταν λήξει το νομικό χάος. Ακόμα κι αν η PW πλήρωνε 8,5% για το δάνειο γέφυρας μετά τους πρώτους έξι μήνες, θα εξακολουθούσε να υπάρχει καθαρό κέρδος (πριν από τα έξοδα SG&A) 26.794 $ το πρώτο έτος για το PW μετρητών $115.000 που τέθηκε στη συμφωνία. Κατά το δεύτερο έτος, το κέρδος θα μειωθεί στα 6.700 $ λόγω της αύξησης του ενδιαφέροντος για το δάνειο γέφυρας, ελαφρώς αντισταθμισμένο από την ετήσια αύξηση του ενοικίου κατά 1%, αλλά το μελλοντικό κέρδος θα κινηθεί ανοδικά ακόμη και στην περίπτωση που η PW δεν είναι σε θέση να αποκτήσει πιο ελκυστικά χρηματοδότηση. Για μένα, μου φαίνεται απίθανο ότι η PW θα πρέπει να πληρώσει 8,5% για να αναχρηματοδοτήσει τη συμφωνία και η διαφορά από ένα χαμηλότερο επιτόκιο θα πήγαινε απευθείας στο κέρδος.

Εάν η όλη συμφωνία επρόκειτο να χρηματοδοτηθεί με επιτόκιο 5%, το ετήσιο καθαρό κέρδος της PW θα ήταν 29.100 $, και αυτό θα αυξανόταν τα επόμενα χρόνια.

Δεν βλέπω πώς αυτή η συμφωνία, η οποία φαίνεται οριακά κερδοφόρα ακόμη και υπό ένα δάνειο γέφυρας 8,5%, θα μπορούσε να οδηγήσει την PW σε χρεοκοπία, όπως ισχυρίζεται ο Griffin.

Ο Γκρίφιν έκανε μια σειρά από άλλα σημεία που θεωρώ λιγότερο βασικά για το επιχείρημα, αλλά θα προσπαθήσω να απαντήσω σε αυτά εν συντομία:

  • Η PW μείωσε το μέρισμά της σε $0. Ο Γκρίφιν πιστεύει ότι αυτό είναι κάτι κακό, αλλά νομίζω ότι είναι καλό. Εγώ, και τουλάχιστον ένας άλλος επαγγελματίας επενδυτής με τον οποίο έχω έρθει σε επαφή, πρότεινα την περικοπή στη Lesser. Θεωρήσαμε ότι όσο η αγωγή χρησιμοποιούσε το μεγαλύτερο μέρος των ταμειακών ροών της PW, η PW δεν θα έπρεπε να εκδίδει μετοχές και να μειώνει τους υφιστάμενους μετόχους μόνο και μόνο για να πληρώσει μέρισμα.
  • Η αστική υπόθεση θα μπορούσε να διαρκέσει για χρόνια προσφυγών κατά τη διάρκεια των οποίων η PW θα πρέπει να εκδώσει μετοχές για να πληρώσει νομικούς λογαριασμούς. Αν και αυτό είναι δυνατό, και η NSC μπορεί να χρηματοδοτήσει την αγωγή για πάντα χωρίς καν να παρατηρήσει πραγματικά τη διαρροή των ταμειακών ροών, η WLE δεν έχει την οικονομική ισχύ της NSC. Ο φόβος ότι θα πρέπει να πληρώσει τους νομικούς λογαριασμούς της PW καθώς και τους δικούς της θα αποτελέσει ισχυρό κίνητρο για τη διευθέτηση της WLE, ειδικά εάν οι αρχικές αποφάσεις δεν είναι υπέρ της. Εάν η αρχική απόφαση είναι υπέρ του WLE και του NSC (και μια Συνοπτική Απόφαση θα μπορούσε να εκδοθεί μόλις τον Αύγουστο ή τον Σεπτέμβριο), το PW δεν θα τραβήξει τα πράγματα. Το κόστος της υπόθεσης είναι επίσης πιθανό να μειωθεί μετά το τέλος των φάσεων ανακάλυψης και πραγματογνώμονα, που έχει προγραμματιστεί επί του παρόντος για τις αρχές Ιουλίου. Δείτε την πρόσφατη ενημέρωση της PW για δικαστικές αγωγές [PDF].
  • Η WLE μπορεί να πληρώσει για την αγωγή περισσότερο από όσο μπορεί η PW, αλλά δεν έχει την οικονομική δυνατότητα να πληρώσει εάν κερδίσει η PW. Αυτές οι δύο δηλώσεις φαίνονται να έρχονται σε αντίθεση μεταξύ τους και η NSC είναι στο γάντζο για τουλάχιστον 7 εκατομμύρια $ του λογαριασμού διακανονισμού, και πιθανώς για ολόκληρο το ποσό οποιουδήποτε αποζημίωσης, καθώς η NSC είναι ο μισθωτής και η WLE είναι μόνο ένας υπομισθωτής.
  • Μέτοχος προσπαθεί να αφαιρέσει τη Lesser τα προηγούμενα χρόνια. Ο Γκρίφιν φαίνεται να μην γνωρίζει ότι ενώ μια ομάδα μετόχων αμφισβήτησε ανεπιτυχώς τον Λέσερ για τον έλεγχο της εταιρείας
    το 2011 και το 2012, δεν υπήρξε τέτοια προσπάθεια φέτος. Δεν ανέφερε ότι ο κύριος μέτοχος αυτού του ομίλου είχε μια μικρή μετοχή και προσπαθούσε να πάρει τον Πρόεδρο της WLE στο διοικητικό συμβούλιο της PW – μια σαφής και άγνωστη σύγκρουση συμφερόντων.
  • Ο Griffin λέει ότι η PW μηνύει την WLE και την NSC. Αυτό είναι ψευδές: Η WLE και η NSC άσκησαν την πολιτική αγωγή κατά της PW για να αποτρέψουν την PW να επικεντρωθεί στη μίσθωση. Αυτό κάνει τη διαφορά αφού το χειρότερο σενάριο του Griffin περιστρέφεται γύρω από το ότι ο PW πρέπει να πληρώσει το νομικό τους λογαριασμό επειδή έφερε μια αγωγή που μπορεί να θεωρηθεί ψευδής. Αλλά η PW δεν άσκησε τη μήνυση, και δεδομένων των προφανών πολλαπλών παραβιάσεων της μίσθωσης από την WLE, οι αξιώσεις της PW και οι λόγοι αποκλεισμού μου φαίνονται κάθε άλλο παρά ψευδείς.

συμπέρασμα

Η PW είναι μια πολύ μη ρευστοποιήσιμη μετοχή που υποχώρησε κατά 25% από τις πωλήσεις πανικού. Αν και ο Γκρίφιν επισημαίνει πολύ πραγματικούς κινδύνους, ο στόχος τιμών του είναι για γέλια. Ο Lesser φαίνεται να συμφωνεί μαζί μου και βάζει τα χρήματά του εκεί που είναι. Προσθέτει στη θέση του όλη την ώρα, αλλά έχει κάνει πολύ μεγαλύτερες αγορές από τότε που κυκλοφόρησε το άρθρο του Griffin.

Παρεμπιπτόντως, το Lesser είναι πολύ προσιτό στους επενδυτές. Όπως είπα, έχω πολύ λίγο χρόνο αυτή την εβδομάδα, αλλά αν θέλετε περισσότερες λεπτομέρειες, σας προτείνω επικοινωνήστε απευθείας μαζί του. Προσπαθώ να τον πείσω να κάνει όλες τις δημόσιες αρχειοθετήσεις στην πολιτική υπόθεση διαθέσιμες στον ιστότοπο του PW. Ήταν χρήσιμος στο να το στείλει με email σε επενδυτές που δεν έχουν λογαριασμό PACER (ή δεν θέλουν να πληρώσουν 1 $ τη σελίδα.) Εάν οι αναγνώστες τον κατακλύσουν με αιτήματα για έγγραφα, στοιχηματίζω ότι θα το αντιμετωπίσει νωρίτερα παρά αργότερα.

Αποκάλυψη: Long PW. Πρόσφατα πρόσθεσα λίγο στη θέση μου στα 8,42 $ περίπου για βραχυπρόθεσμους σκοπούς συναλλαγών και μπορεί να πουλήσω αυτές τις μετοχές ανά πάσα στιγμή. Έχω εντολές ορίου GTC για να το κάνω. Το πολύ μεγαλύτερο μακροπρόθεσμο μερίδιο μου παραμένει άθικτο.

ΑΠΟΠΟΙΗΣΗ ΕΥΘΥΝΗΣ: Οι προηγούμενες επιδόσεις δεν αποτελούν εγγύηση ή αξιόπιστη ένδειξη μελλοντικών αποτελεσμάτων. Αυτό το άρθρο περιέχει τις τρέχουσες απόψεις του συγγραφέα και αυτές οι απόψεις υπόκεινται σε αλλαγές χωρίς προειδοποίηση. Αυτό το άρθρο έχει διανεμηθεί μόνο για ενημερωτικούς σκοπούς. Οι προβλέψεις, οι εκτιμήσεις και ορισμένες πληροφορίες που περιέχονται στο παρόν δεν πρέπει να θεωρούνται επενδυτικές συμβουλές ή σύσταση οποιασδήποτε συγκεκριμένης ασφάλειας, στρατηγικής ή επενδυτικού προϊόντος. Οι πληροφορίες που περιέχονται στο παρόν έχουν ληφθεί από πηγές που πιστεύεται ότι είναι αξιόπιστες, αλλά όχι εγγυημένες.

Schreibe einen Kommentar